Ngày 22 tháng Tám đã qua mà tình hình an ninh không có gì thay đổi, chiến tranh hay khủng bố không xảy ra như có người đã dọa, hoặc đã sợ. Nhưng ngày nay lại đáng ghi nhớ ở một biến cố khác trên thị trường địa ốc.
Công ty xây cất nhà cửa hạng sang Toll Brothers đã thông báo là họ cắt giảm dự đoán về mức lời trong năm. Đây là lần thứ ba nội trong năm nay mà Toll Brothers đưa ra những tiên đoán bi quan như vậy. Đã thế, họ còn cho biết là không nêu ra dự báo nào cho mức lời của năm tới. Lý do, theo Chủ tịch Tổng quản trị của công ty: trong 40 năm hành nghề, ông Toll này chưa hề thấy tình hình gia cư lại sa sút nặng như vậy. Và ông còn giải thích rằng sự suy sụp ấy sẽ dẫn tới nhiều hậu quả xấu cho nền kinh tế. Bốn mươi năm mới có một lần!…
Đó là về phía các hãng xây cất nhà cửa. Về phía các nhà tài trợ, Tổng quản trị CEO của Countrywide, công ty cho vay tiền địa ốc lớn nhất Hoa Kỳ, nói rằng trong 53 năm qua, chưa khi nào ông thấy thị trường gia cư lại hạ cánh an toàn cả và Contrywide phải tự chuẩn bị cho kịch bản xấu nhất!
Có những thông tin như vậy từ những người trong cuộc, ai mà không sợ"
Sau đây là lý luận của “trường phái bi quan” về tình hình kinh tế và về thị trường gia cư đia ốc, được trình bày rõ ràng cho nhu cầu thông tin, nhưng với lời nhắc nhở cần thiết là giới kinh tế luôn luôn tiên đoán đúng chín trong tám lần kinh tế suy thoái. Nghĩa là “que sera sera”, mai sau sự thể ra sao thì cũng chưa ai có thể biết trước.
Đầu tiên, thị trường gia cư sẽ khiến kinh tế sa sút, chứ không phải ngược lại. Lý luận này cần giải thích: kinh tế sa sút có thể khiến dân chúng mất việc vì vậy mà khó mua nhà nên ảnh hưởng đến thị trường địa ốc. Đấy là một lý luận dễ hiểu. Ở đây, người ta nêu ra lập luận ngược, là vì thị trường địa ốc suy thoái nên mới kéo theo sự suy thoái của cả nền kinh tế. Tức là nguyên nhân và hậu quả trái ngược nhau.
Vì sao giá nhà sút giảm cùng số nhà bị đình đọng sẽ gây ra suy thoái kinh tế vào năm tới"
Vì khi thấy nhà bán khó hơn, người ta ít xây nhà hơn, thí dụ như Toll Brothers đã cắt giảm các dự án xây thêm nhà mới. Vì đầu tư vào địa ốc sút giảm, nhân công về xây cất và các nhà cung cấp nguyên vật liệu xây nhà sẽ mất việc, mất khách. Trong quá hai vừa kết thúc, số đầu tư về địa ốc quy ra toàn năm đã giảm hơn một phần ba, từ 6,2% của tổng sản lượng GDP nay chỉ còn 4%. Tỷ lệ 6,2% của GDP là mức cao nhất kể từ năm 1950, nay bị sụt mất 4,2%!
Đó là lý do đáng ngại thứ nhất.
Thứ hai, hiệu ứng phồn thịnh sẽ gây suy thoái. Khi đầu tư vào cổ phiếu và giá cổ phiếu tăng, người ta thấy mình trở thành giáu có hơn nên tiêu xài rộng rãi hơn nhờ vậy mà tài hoá lưu thông, kinh tế phát đạt. Đó là “hiệu ứng phồn thịnh”, wealth effect. Tới khi giá cổ phiếu sụt, như vụ bể bóng đầu tư trên thị trường chứng khoán năm 2000, người ta thấy mìngh bị nghèo đi nên tần tiện hơn trong việc đầu tư và chi tiêu làm kinh tế bị suy trầm năm 2001. Lần này, hiệu ứng phồn thịnh có thể sẽ tái diễn trong thị trường địa ốc với hậu quả tệ hại hơn.
Trong vụ cổ phiếu sụt giá năm 2000, giới đầu tư là những người có tiền nên mới “chơi sotck” - như chơi bạc - nhất là trên thị trường NASDAQ của các loại công ty “cao kỹ” hi-tech. Họ có bị “nghèo đi” thì cũng vẫn là thành phần có tiền. Người mua nhà, làm chủ ngôi nhà của mình, là một thành phần quảng đại rộng lớn hơn. Trị giá tài sản địa ốc tăng nhờ nhà lên giá đã khiến giá trị ngôi nhà từ 38,7% trong tổng số tài sản dân chúng vào năm 1996 tăng vọt lên 48,5% vào năm nay. Khi tài sản nhà cửa lên giá, người ta không chỉ có cảm tưởng là mình giàu hơn mà còn có khả năng “rút ruột” ngôi nhà, lấy ra phần vốn của mình (home equity withdrawal) để mua sắm hay đầu tư. Năm ngoái, trong số 800 tỷ được rút như vậy, khoàng 100 được xài vào đầu tư, chừng gần 200 xài vào việc mua sắm. Bây giờ giá nhà sa sút, ta có hiệu ứng phồn thịnh ngược, thấy tài sản sút giảm giá trị, mọi việc đầu tư hay mua xắm đều tạm hõan. Và hiện tượng ấy xảy ra cho nhiều người hơn là sau vụ sụt giá cổ phiếu.
Thứ ba, khi thị trường gia cư địa ốc sa sút, một thành phần không nhỏ của dân số lao động sẽ khó tìm việc hay giữ việc hơn. Trong ba năm qua, số người kiếm ra việc đã gia tăng đáng kể khiến tỷ lệ thất nghiệp từ hơn 5% vào tời suy trầm 2001 đã giảm xuống 4,7% (4,8% kể từ tháng trước). Một phần ba của số việc làm mới ấy có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến ngành địa ốc. Bây giờ, thị trường sa sút thì thành phần đây có thể gặp khó khăn trong công việc làm: nhân công xây cất, chế biến vật liệu xây cất, nhân viên các hãng địa ốc hay tài trợ địa ốc sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp; bị gián tiếp là nhân công trong các ngành sản xuất và phân phối vật gia dụng (tivi, tủ lạnh, bếp lò để tân trang nhà cửa), thậm chí cả ngành ráp chế xe hơi. Tuần qua, hãng Ford quyết định giảm số bán và sa thải nhân viên một phần cũng vì thị trường địa ốc. Khi thấy nghèo đi, ai dám mua bếp mới hay đổi xe cũ"
Một số dấu hiệu kinh tế đã cho thấy ba hướng sa sút ấy: sau khi giá nhà hết tăng, số nhà bán chậm hơn thì đầu tư giảm, chi tiêu giảm và số nhân dụng giảm. Hậu quả chung là giới tiêu thụ thấy bi quan hơn, lại càng giảm tiêu thụ. Kinh tế Mỹ vì vậy có thể bị suy trầm vào năm tới.
Kịch bản bi quan ấy dẫn tới một kết luận – hay đề nghị – xin ngân hàng trung ương đừng tăng lãi suất nữa mà nên chuẩn bị… hạ lãi suất từ nay đến cuối năm! Nhưng, thị trường vốn vận hành thường trực và lập tức nên ngay trong ngành địa ốc người ta đã thấy một phản ứng tự nhiên: lãi suất địa ốc hết tăng mà bắt đầu giảm và giảm liên tục kể từ bốn tuần qua. Cho nên, mọi sự không tất nhiên là bi đát một cách tất yếu, không tránh được. Khi biết trước một rủi ro ngày một cao hơn, người ta sẽ thận trọng hơn trong việc đầu tư và chi tiêu nên sẽ lại điều chỉnh được tình hình. Và trong khi thị trường địa ốc sa sút, một số địa phương hay một số ngành sản xuất vẫn phát đạt.
Nhìn ra nơi mà nhà không sụt giá và việc không sút giảm, người ta vẫn có những chọn lựa khác về đầu tư.
Gửi ý kiến của bạn
