Đầu thập niên 90, bà con ta còn nhớ là giới môi giới địa ốc bị phỏng tay nặng. Trong mấy năm qua, tình hình khả quan bất ngờ, tới độ nhiều người thuộc loại “tay ngang” cũng nhảy vô lãnh vực môi giới mua bán nhà cửa. Và họ kiếm lời khá bộn, bà con ta nghĩ vậy" Chưa chắc!
Trên các thị trường tài chánh của thế giới, khi thấy các tay ngang, dân không phải trong nghề mà nhảy vô cuộc thì nhiều người cho là thị trường nóng quá sẽ xì. Việc mua bán có khi sẽ hết phát tài như xưa. Điều ấy, thưa bà con, vẫn chưa xảy ra…
Nhưng trong khi chờ đợi, mình sẽ xem lại trong nghề, người ta kiếm tiền ngon lành chừng nào. So với năm 2000 thì tính đến cuối năm 2004, tổng số hoa hồng môi giới về địa ốc đã tăng hơn 40% (chính xác là 42%), lên tới 61 tỷ đô la. Ngon lành"
Chưa chắc đâu. Vì nghề nào cũng có người thành người bại và càng đông người thì càng có cảnh “người khôn của khó”. Tổng số hoa hồng thu được là 61 tỷ, nhưng tổng số người đi làm môi giới cũng tăng bộn. Giả dụ như trong hiệp hội National Association of Realtors (NAR), số dân môi giới về gia cư địa ốc (một chữ khác là kinh kỹ địa ốc) đã tăng 63% kể từ 2000. Hiệp hội này hiện có hơn một triệu 250 ngàn hội viên hành nghề.
Năm 2002, giới địa ốc có mức lương trung vị (bà con có thấy là trang Việt Báo Địa Ốc này ưa dùng “trung vị” hơn là “trung bình” không" - Vì số này tiêu biểu hơn cả cho thị trường) là 39.200 đồng một năm, qua năm 2004, mức lợi tức trung vị ấy chỉ còn là 37.600 thôi. Sự thật còn bết bát hơn vì đa số là những người hành nghề độc lập, cho mình, thay vì là nhân viên của một hãng lớn, cho nên phải trang trải lấy một số phụ phí (bảo hiểm sức khỏe, quỹ hưu bổng, tiền xăng nhớt đưa khách đi tham nhà, chưa kể tới quà cáp để tăng thân chủ!)
Đương nhiên là trong nghề, có nhiều người khá giả và kiếm ra bạc triệu, chạy xe Mercedes hay xe Porshe, đa số hoạt động trong loại nhà sang và có quan hệ lâu đời với loại thân chủ triệu phú. Nhưng không phải là ai cũng được như vậy đâu.
Nếu cứ thấy những tấm gương ấy mà lao vào nghề, có khi mình sẽ hụt hơi. Tính chung, lợi tức trung vị trong nghề là 37.600 đồng một năm, hội viên của NAR là một hiệp hội hoạt động từ 26 năm rồi, có thể kiểm ra 92.600 đồng, tăng 37% so với hai năm trước. Nhưng đa số còn lại thì gặp sức cạnh tranh rất lớn của những người tay ngang mới nhảy vào nghề. Một bản nghiên cứu của Đại học U.C. Berkeley năm 2003 cho biết là vì số người môi giới gia tăng, năng xuất bán nhà (trung bình số bán của một người) lại giảm. Ngoài một thiểu số triệu phú thì nhiều người cũng chỉ kiếm vừa đủ sống mà thôi.
Đó là tình hình trong nghề, ở ngoài, bà con muốn mua bán nhà thì lời lỗ ra sao với chuyện ấy" Lỗ nhiều hơn lời.
Cứ làm một con tính thời biết. Trong bốn năm liền, tiền hoa hồng gia cư địa ốc tăng 42% là do dân mua bán nhà để ở phải thanh toán cho người môi giới, vậy mà đa số những người môi giới lại thấy là mình chỉ vừa đủ sống! Nghĩa là hoa hồng có tăng, nhưng số người nhận tăng còn mạnh hơn, nên cuối cùng thời chẳng còn bao nhiêu. Quy luật cung cầu ảnh hưởng tới số người cung cấp dịch vụ môi giới so với số người mua bán nhà và làm giảm lợi tức của giới trung gian mà vẫn khiến người mua bán nhà phải trả tiền cao hơn.
Đồng thời vì cạnh tranh, nhiều người môi giới còn chặn không cho người khác được vào danh sách nhà của mình (listings). Tức là người mua bán khó biết hơn về tình hình thị trường và đây có thể là chuyện cạnh tranh bất chính đang được bộ Tư pháp lẫn Ủy ban Thương mại Liên bang (Federal Trade Commission) điều tra tìm hiểu.
Mà vì sao phải trả tới 5 hay 6% trị giá ngôi nhà lận"
Khi nhiều người trung gian muốn làm môi giới (giới thiệu và thương thảo dùm mình) thì trên nguyên tắc, tiền hoa hồng phải giảm, thực tế lại thiệt ít. Cơ quan nghiên cứu Real Trend ước tính là trung bình tiền hoa hồng từ 5,5% vào năm 1998 chỉ giảm tới 5,1% vào năm 2004 thôi. Một số người môi giới quả là có phục vụ khách hàng với hoa hồng rẻ hơn, hoặc tính một giá khoán bất kể tiền nhà cao hay thấp, nhưng đấy là thiểu số.
Một phúc trình mới đây của Văn phòng Kiểm toán Chính phủ (GAO - Government Accountability Office) cho biết là việc cạnh tranh thể hiện nhiều nhất trên bình diện “phẩm chất dịch vụ” hơn là trị giá hoa hồng. Theo GAO, lý do có thể là vì giới trung gian môi giới này có nhiều cách rất tinh vi tân kỳ để nắm vững tình hình thị trường và biết được trị giá hoa hồng của từng căn: họ có khuynh hướng dẫn khách tới những căn có hoa hồng cao nhứt.
Một lý do khác nữa là các công ty môi giới mạnh nhứt đều có thế lực rất cao để vận động các tiểu bang ra luật lệ giới hạn việc cạnh tranh bằng giá tiền (hoa hồng). Có chừng cả chục tiểu bang cấm không cho người môi giới được hạ giá một phần hoa hồng của mình cho khách (dưới hình thức rebate tiền mặt hay quà cáp đắt tiền chẳng hạn). Chưa kể là trong nghề họ cũng biết khuyên nhau là tội chi phá giá, làm mình bị thiệt! Nhưng, người môi giới có khôn đến mấy thì giới tiêu thụ là bà con muôn mua bán nhà cửa cũng có một phần trách nhiệm: vì sao không tìm nơi cung cấp dịch vụ rẻ tiền hơn, hoặc vì sao không khảo giá hoặc trả giá kỹ lưỡng hơn"
Kết luận ở đây là bà con phải làm gì khi cần mua bán nhà cửa"
Nếu muốn mua nhà, phải khó tánh yêu cầu được cho coi mọi căn nhà trong khu vực với giá bán mình tính. Đòi xem cho hết thì cũng tránh khỏi bị dẫn vô những căn có lời nhứt cho người môi giới, tức là mình trả hoa hồng cao nhứt. Nếu muốn bán nhà thời mình phải phỏng vấn, coi cẳng coi giò vài ba người môi giới trước khi chọn lựa. Nếu chịu cực một chút thời có khi kơng bị chi tới 5–6% tiền hoa hồng.
Gửi ý kiến của bạn
