- Sau khi lãi suất ngắn hạn được nâng thêm 25 điểm căn bản (0,25%) lên đến 4,25% vào tuần trước, giới phân tách tài chánh dự đoán là lãi suất sẽ còn tăng, lên đến 4,50 hay 4,75%. Đó là lãi suất cho vay ngắn hạn giữa các ngân hàng với nhau và là dự đoán cho đến tháng Ba này, sau hai phiên họp sắp tới của ngân hàng trung ương Hoa Kỳ. Còn phân lời trái phiếu loại hai năm có thể sẽ ở mức 4,35%.
Căn cứ trên biến chuyển ấy, người ta mới cho rằng lãi suất ngắn hạn sẽ khó tăng thêm và từ giữa năm đến cuối năm tới, có khi sẽ lại giảm, nếu sinh hoạt kinh tế bị đình đọng. Một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng đình đọng này là sự suy sụp của lãnh vực gia cư địa ốc.
Trên đây là chuỗi lý luận của các chuyên gia, một chuỗi lý luận hơi khó hiểu. Chúng ta thử nhìn vấn đề từ một góc độ khác.
- Vì sao cứ đoán giá nhà sẽ sụp"
Giới nghiên cứu tình hình tài chánh và địa ốc đưa ra bốn lý do giải thích vì sao thị trường gia cư có thể sụt.
Một là lãi suất ngắn hạn do ngân hàng trung ương Mỹ (gọi tắt là Fed) cứ tăng hoài thì sẽ làm giảm sức mua nhà của dân chúng. Hai là khi giá nhà hết tăng, khả năng “vắt” ngôi nhà ra tiền - bằng cách lấy phần vốn (equity) đi vay thêm hoặc xin tái tài trợ - sẽ không còn. Điều ấy làm giảm sức tiêu thụ của dân chúng, làm kinh tế bị đình trệ vì hàng họ ế ẩm. Ba là số việc làm gia tăng rất cao trong những năm qua có thể sẽ hết tăng, chúng tăng vì nhà lên giá, dân chúng tiêu xài mua bán thoải mái. Bốn là sau mấy năm lạc quan đi vay với lãi suất di động (adjustable rate morgages - ARM), giới mua nhà sẽ bị ngộp khi lãi suất ấy được điều chỉnh cao hơn trong năm tới.
Ngần ấy lý do đã được lưu truyền để dự đoán là qua năm 2006, một vụ sụt giá nhà đất sẽ gây trì trệ cho nền kinh tế.
- Sự thật có khi lại khác
Tình hình thực tế trong năm tới chưa chắc đã diễn tiến như vậy nếu chịu khó tìm hiểu sự thật bên dưới những lập luận này.
Đầu tiên là chuyện đắt rẻ.
Nhà được coi là “đắt” khi so sánh với sức mua, định ra từ lợi tức. Theo hiệp hội địa ốc National Association of Realtors, chỉ số mãi lực mua nhà (affordability) quả là có giảm đến mức thấp nhất, nhưng giảm vì giá nhà tăng vọt ở một số khu vực chứ không vì ngân hàng trung ương Mỹ đã tăng lãi suất.
Ngược lại, số lượng tín dụng địa ốc (số hồ sơ đi vay tiền mua nhà) thực ra không thay đổi nhiều sau 13 đợt nâng lãi suất ngắn hạn trong 18 tháng qua. Và tìm ra nguồn tài trợ với lãi suất mortgage khoảng 6% không là điều khó.
Vì vậy, nếu giá nhà có tăng mạnh ở một số khu vực, tình hình mua bán và khả năng mua nhà của dân chúng sẽ không có hay đổi mạnh trong năm tới. Một chỉ dấu cần chú ý là nếu mortgage nói chung tăng quá 6,50% thì giới kinh doanh địa ốc mới phải lo. Còn lâu lắm!
Chuyện thứ hai là tiêu xài.
Người ta cứ cho rằng vì nhà lên giá, chủ nhà dễ vắt tiền equity để tiêu xài (bằng cách xin tái tài trợ chẳng hạn). Trong bốn năm qua, số tiền ấy gia tăng chừng 400 tỷ đô la. Nhiều hay ít" Nhiều lắm nếu tính khơi khơi một mình; nhưng nếu so với số tiêu thụ hàng năm của nền kinh tế là khoảng 9.000 tỷ thì thêm 400 tỷ trong bốn năm chỉ bằng 100 tỷ một năm mà thôi, không đáng sợ! Và nếu lại nhớ rằng tổng số vốn liếng của dân chúng trong các ngôi nhà mình làm chủ lên tới 10 ngàn tỷ, gần bằng sức sản xuất trong cả năm, thì ai ơi xin chớ vội lo. Kinh tế sẽ không bị suy thoái vì giá nhà tăng làm thị trường gia cư địa ốc sụp đổ!
Chuyện thứ ba là việc làm.
Tình hình kinh tế hiện nay cho phép người ta dự đoán là mỗi tháng sẽ có chừng 200 ngàn việc làm mới được tạo ra cho thị trường lao động. Xin đừng quá lo khi thấy các chánh khách đả kích chánh quyền là làm kinh tế và việc làm sa sút: việc làm của họ là than phiền! Khi thấy nghiệp đoàn huy động nhau đình công – như đang xảy ra tại New York - ta nên tin là họ vững tin là sẽ không mất việc nên mới khoanh tay đòi tăng lương ngay giữa mùa lễ lạc!
Vả lại số việc làm mới này không chỉ xuất phát từ khu vực xây cất nhà mới (gọi là “housing starts”.) Từ vụ suy trầm nhẹ cuối năm 2001 đến nay, số việc làm mới xuất phát nhiều hơn từ khu vực dịch vụ và y tế chứ không từ các khu vực liên hệ đến xây cất. Một thí dụ ai cũng có thể thấy là nhân viên làm trong nhà hàng quán ăn đã tăng nhiều hơn là số những làm việc trong ngành gia cư địa ốc!
Chuyện thứ tư là lãi suất di động. Vì lãi suất ngắn hạn đã được ngân hàng trung ương nâng từ 1% hồi tháng Sáu năm 2001 lên 4,25% vào tháng 12 này nên lãi suất di động ARM có thể tăng trong năm tới làm kinh tế và tiêu thụ suy sụp" Vẫn biết là trong tổng số hồ sơ tín dụng địa ốc, loại tín dụng với lãi suất di động ARM chiếm chừng một nửa, nhưng nếu có tăng thì sẽ lên tới đâu" Theo hiệp hội ngân hàng tín dụng địa ốc (Mortgage Bankers Association - MBA) thì qua năm 2006 này, có khoảng 330 tỷ Mỹ kim tín dụng địa ốc loại di động sẽ được điều chỉnh. Nếu nâng thêm hai phân (2%) thì hàng năm các chủ nhà phải chi thêm 6 tỷ Mỹ kim. Nhiều hay ít" Chỉ bằng 0,1% tổng số lợi tức dân Mỹ dành cho việc chi tiêu. Nghĩa là chẳng phải vì lãi suất tăng mà dân chúng hết xài tiền làm kinh tế suy sụp và nhà cửa tanh bành!
Trong mùa Giáng Sinh này, chúng ta có thể kết luận có cơ sở: tình hình gia cư 2006 có thể sẽ chẳng vinh hoa phát đạt như một hai năm trước, nhưng vẫn khả quan và chẳng là thủ phạm gây ra nạn suy thoái kinh tế. Hãy cứ vui đi. Và xem dân chúng giăng đèn kết hoa ăn mừng Giáng Sinh.
Merry Christmas và Happy New Year!
Gửi ý kiến của bạn
