 |
Sửa nhà trước khi bán |
Trong tháng Hai vừa qua, số hồ sơ tịch biên nhà cửa (gồm từ giấy báo trễ nợ đến số nhà bán đấu giá và nhà bị ngân hàng thu hồi lại) đã tăng 7% và so với tháng Ba năm ngoái thì coi như tăng 47%, một con số rất đáng ngại.
Theo nhận xét của cơ quan thu thập và công bố dữ kiện này tại Irvine ở miền Nam California là RealtyTrac thì cứ 775 hộ gia cư của toàn quốc lại có một hồ sơ tịch biên (foreclosure filing). Những nơi bị nặng nhất Hoa Kỳ là các tiểu bang công nghiệp vùng Trung Tây và các tiểu bang nắng ấm ở miền Nam. Đó là Michigan, Ohio, California, Florida và Texas. Tuy nhiên, RealTrac cũng cho biết rằng con số này thật ra không phải là quá đáng nếu xét theo thông lệ, như năm ngoái, số tịch biên có gia tăng trong quý một nhưng rồi lại giảm.
Dù sao, tại California, số nhà cửa bị sai áp như vậy đã tăng đến 36% trong tháng Ba so với tháng Hai, và coi như tăng 168% so với tháng Ba năm ngoái. Trung bình thì cứ gần 400 hộ lại có một hộ bị nạn tịch biên nhà cửa. Nếu tính trên toàn quốc thì trong 10 khu bị nặng nhất, có sáu khu nằm tại California. Đó là trường hợp của các thành phố Stockton, Vallejo, Modesto, Sacramento, Riverside và Bakerfield.
Kỷ lục toàn quốc thật ra phải tìm thất ở thủ đô đổ bác của Hoa Kỳ là tiểu bang Nevada, cứ 183 căn hộ gia đình là có một căn bị kéo, hầu hết nằm tại trung tâm đánh bạc là Las Vegas. Đây cũng là điều dễ hiểu: Las Vegas cũng là một trung tâm đầu cơ địa ốc (mua rồi bán ngay để kiếm lời) nổi tiếng.
Riêng tại miền Nam California thì tình hình còn đáng ngại hơn cả khi số hồ sơ tịch biên tiếp tục gia tăng trong tháng Ba vừa qua, tức là tăng đều trong suốt ba tháng đầu năm, lên tới tỷ lệ 23% so với cuối năm ngoái, và lên tới 148% so với tháng Ba năm ngoái. Đây là dữ kiện do công ty DataQuick tại La Jolla ở miền Nam California thu thập.
Nhìn về dài thì số tịch biên vì thiếu nợ trong quý một năm nay là cao nhất kể từ 10 năm nay. Tính trung bình kể từ 1992 thì mỗi tam cá nguyệt lại có chừng 33.847 căn nhận được giấy báo thiếu nợ (gọi là Notice of Default): trong tam cá nguyệt vừa qua, có tới hơn 37.900 căn đã nhận được giấy báo của ngân hàng! Những lý do dẫn tới sự việc đáng lo này là 1) nhà hết tăng giá, 2) bán chậm nên trả nợ không kịp và có thể bị sai áp, 3) giá biểu có thay đổi khiến tiền nhà phải thanh toán bắt đầu tăng mạnh sau khi ở mức quá thấp để dụ dỗ những gia đình kém khả năng mua nhà.
Khi vay tiền mua nhà mà tài sản nhà đất này gia tăng giá trị thì người ta còn tiếp tục bơi trên ngọn sóng và vay thêm để đắp nợ. Khi giá nhà hết tăng, tài sản cầm thế không đủ cho việc bù nợ, khách hàng coi như bị nhận chìm dưới đáy, là điều đang xảy ra.
Đa số các khoản tín dụng gia cư gặp nạn như vậy là những căn nhà mua từ tháng Tư năm 2005 đến tháng Năm năm 2006, trùm lên cao điểm vay mượn nhiều nhất là tháng Tám năm 2005. Tình trung bình thì loại nợ với lãi suất di động nên có thể điều chỉnh (adjustable-rate mortgage) lên tới mức nhất vào tháng Ba năm 2005 và từ đấy đã giảm dần. Thời gian trung vị (phân nửa dài hơn và phân nửa ngắn hơn) của nạn trễ nợ là 15 tháng. Với loại tín dụng đầu tiên (primary mortgage), khách nợ bắt đầu được ngân hàng gửi thư báo động sau năm tháng trễ hạn và chủ nợ chuẩn bị tiến hành thủ tục sai áp. Với loại tín khoản line of credit thì thời hạn trễ nợ là sáu tháng.
Nếu xét về sự phân bố địa dư của tình trạng khó khăn này, DataQuick cho biết những quận có mức kỷ lục là Riverside, Sacramento và Contra Costa, nhưng quận Los Angeles thì vẫn còn khá hơn: so với mức kỷ lục của quý một năm 1996 thì còn kém 60%. Xét về từng loại hồ sơ tín dụng, những quận ít bị nguy ngập nhất là Marin, San Francisco và San Mateo, những nơi có rủi ro tịch biên cao nhất là các quận Sacramento, Riverside và San Joaquin.
Đa số khách nợ gặp vấn đề như vậy có thể thoát cảnh tịch biên nếu tìm ra tiền trả kịp thời hạn, xin tái tài trợ hoặc bán nhà để trả hết khoản nợ tồn đọng. Nhưng, một thống kê khác nên khiến ta chú ý: có đến 40% mắc nạn vì trễ hạn trả nợ năm ngoái đã mất nhà trong quý một vừa qua. Trước đó một năm thì tỷ lệ bị nhận chìm vì nợ chỉ có 9% mà thôi. Tức là tình hình tương lai coi bộ chưa sáng sủa.
Sau đây là thống kê của sáu quận tại miền Nam về số giấy báo trễ nợ, do DataQuick thu thập. Những quận có mức gia tăng cao nhất là Riverside và San Bernardino. Orange County thì mấp mé trung bình của cả miền Nam (138,8% so với 139,2%) và vẫn còn thấp hơn trung bình của cả tiểu bang California về tỷ lệ gia tăng (148,0%)
Số giấy báo nợ Quý I 2006 Quý II 2007 Tăng %
Los Angeles 4.211 8.843 110,0%
Orange 1.107 2.644 138,8%
San Diego 1.533 3.931 156,4%
Riverside 2.148 5.750 167,7%
San Bernardino 1.670 4.357 160,9%
Ventura 433 965 122,9%
Toàn Miền Nam Califnornia 11.183 26.748 139,2%
Cả tiểu bang California 18.856 46.760 148,0%
Sở dĩ tình hình nhà đất miền Nam California có triệu chứng đáng ngại như vậy là vì số nhà bán chậm hơn. Nhưng điều éo le của miền Nam là giá nhà vẫn tăng!
Trong tháng Ba vừa qua, nhà bán tại miền Nam đã đụng mức thấp nhất kể từ 10 năm nay, trước sau chỉ có 21.856 căn đổi chủ, một kỷ lục so với số bán thấp nhất (20.024) vào năm 1997. Trung bình thì số bán trong tháng Ba là ở mức 26.033 căn. Những nơi bán ít nhất, Riverside và San Bernardino, cũng là nơi có giấy báo nợ nhiều nhất. Đấy không là một ngẫu nhiên.
Nhưng nghịch lý ở đây là DataQuick cũng ghi nhận là giá bán tăng mạnh nhất, lần đầu tiên giá trung vị đã vượt nửa triệu đô la một căn! So với tháng Hai thì tăng 2%, so với tháng Ba năm ngoái thì tăng 4,6%. Năm ngoái, giá trung vị một căn nhà vào tháng Ba là 483 ngàn mà thôi.
Những nơi tăng giá mạnh nhất là Los Angeles, San Bernadino và Orange, những nơi giá sụt là Ventura và San Diego. Chính là "sức kéo" của giá nhà tại Los Angeles đã khiến giá nhà tại cả miền Nam California tăng 4,6% so với năm ngoái. Và ai than ai sợ thì cứ việc, chứ giá nhà đắt nhất vẫn thuộc về Orange County, 629 ngàn một căn, vẫn tăng 4.000 so với năm ngoái!
Nhìn trên toàn cảnh thì tình hình miền Nam California không đến nỗi nào: số tiền nhà phải thanh toán hàng tháng đã giảm so với đỉnh cao nhất vào tháng Sáu năm ngoái, số nhà được tài trợ theo lãi suất di động cũng giảm, số giấy báo trễ nợ có tăng thì vẫn nằm trong khoảng cách thông thường, tiền đặt cọc khi mua nhà không tăng mạnh, số nhà không chủ được rao bán cũng giảm. Và trên cùng, giá nhà vẫn tăng! Sự năng động của miền Nam quả là đáng chú ý!
Gửi ý kiến của bạn
