Hỏi (Ông Trần Ngọc C): Tôi đến tỵ nạn tại đây được gần 20 năm nay, mấy năm đầu tiên tôi cố gắng làm việc tại các hãng xưỡng và để dành được một số vốn, sau đó tôi có sang một tiệm bán thực phẩm nhưng kết quả cũng chẳng có gì khả quan lắm vì thời giờ làm việc mỗi ngày tính ra quá dài, trách nhiệm lại nặng mà tiền bạc kiếm được cũng chẳng hơn công việc làm tại hãng xưởng bao nhiêu. Vì thế tôi phải giải nghệ.
Bẳng đi một thời gian, tôi lại mướn một farm để trồng hoa quả. Gọi là nông trại vậy thôi nhưng thực ra diện tích cũng không lớn lắm, dưới 10,000 mét vuông. Hơn nữa cách thành phố không xa, chưa tới 60km.
Tôi mướn farm này vì muốn tạm xa lánh bạn bè và người quen sau khi làm ăn thua lỗ tại tiệm thực phẩm, hợp đồng thuê mướn là 2 năm, mỗi tuần là 380 đô.
Nói là farm nhưng thực ra tôi xem đây như là nơi cư ngụ thường xuyên của tôi vậy, vì có sẵn một căn nhà nhỏ 2 phòng ngủ đầy đủ tiện nghi.
Cách đây gần ba tháng, trời mưa khá lớn, nước mưa đã làm hư con đường đất vào nhà vì thế tôi và người bạn không thể nào lái xe vào nhà được mà phải đậu xe tận gần ngoài đường cái rồi đi bộ hơn cả trăm thước mới vào tới được nhà. Tôi đã báo cho người chủ nhà về điều này, nhưng ông ta làm ngơ chẳng thèm quan tâm đến những yêu cầu của chúng tôi.
Sau khi trời tạnh được vài ngày, tôi và người bạn phải sửa chữa lại con đường đất mới có thể lái xe vào được. Nhưng khổ nổi là mỗi khi trời đổ mưa thì con đường đất lại bị hư và chúng tôi lại phải đậu xe tận ngoài ngỏ để đi bộ vào nhà.
Vì con đường đất này đã bị hư sau một trận mưa lớn, dù chúng tôi đã sửa chữa, nhưng đây chỉ là những biện pháp tạm thời, nên cứ mỗi lần trời mưa là chúng tôi lại phải khổ cực với nó. Tôi đã báo với người chủ nhiều lần về điều này, bằng điện thoại và cả bằng thư viết cho ông ta nữa, nhưng ông ta vẫn không chịu sửa chữa. Tôi báo cho ông ta biết rằng nếu ông ta không chịu sửa chữa thì tôi sẽ không trả tiền mướn.
Sau đó ông có báo cho tôi biết rằng tôi phải trả tiền mướn đúng kỳ hạn bằng ngược lại ông ta sẽ lấy lại farm.
Cách đây chừng hai tháng trời lại mưa, và vì tôi không còn chịu đựng nổi nữa nên tôi đã tự động dọn đồ đạc đến một nơi khác để trú ngụ. Sau đó tôi đã đến ngay nhà của người chủ và báo cho ông ta biết là tôi không thể mướn nông trại của ông nữa vì ông không chịu sửa lại con đường đất như tôi đã nhiều lần yêu cầu. Tôi bèn thẩy chìa khóa cổng và chìa khóa nhà trên bàn cho ông ta.
Ông ta nhặt chùm chìa khóa mà tôi đã thẩy lên bàn rồi nói làø tôi đã làm phiền ôâng ta nhiều quá, và không muốn cho những người như tôi thuê mướn. Sau đó tôi trở về nhà và coi như hợp đồng thuê mướn farm đã chấm dứt.
Tuần trước tôi nhận được một lá thư của người chủ farm, ông ta đã báo cho tôi biết là ông đã cho một người khác mướn với giá là 250 đô một tuần. Đồng thời trong thư ông ta cũng cho tôi biết rằng tôi thiếu ông ta toàn bộ là 9,840 đô. Đây là tiền sai biệt mà tôi có nhiệm vụ phải trả tính theo hợp đồng thuê mướn mà tôi đã ký kết trước đây.
Xin LS cho biết là dựa vào những gì xảy ra như vừa nêu trên, người chủ đất có quyền đòi tôi phải trả lại số tiền sai biệt đó hay không"
Trả lời: Theo luật lệ liên hệ đến chủ nhà và người mướn, đặc biệt là trong các hợp đồng thuê mướn ngắn hạn, đối với các nhà cửa làm nơi cư ngụ, chủ nhà phải bảo đảm mặc nhiên về việc căn nhà có thể cư ngụ được. Tuy nhiên, căn nhà tọa lạc trên thửa đất mà ông mướn làm nông trại dường như hoàn toàn không bị hư hại và vẫn có thể cư ngụ được.
Việc con “đường đất” (dirt road) dẫn vào căn nhà bị hư hại nặng do trời mưa lớn làm cho cho ông không thể lái xe vào nhà được, thì đây cũng chỉ là chuyện mà một người bình thường đều có thể thấy trước được điều đó.
Trời mưa lớn và bất bình thường thì được gọi là “Thiên Tai” (Act of God) mà cả ông lẫn người chủ nhà đều có thể đoán biết trước được là sự việc đó rất có thể xảy ra.
[Ghi chú: Act of God (Thiên Tai): Tai nạn hoặc tai biến xảy ra một cách độc lập với sự can dự của con người vì các nguyên nhân tự nhiên, chẳng hạn như lũ lụt, động đất, hoặc sự phun lửa của hỏa diệm sơn [núi lửa], vân vân., hoặc không thể thấy trước được, hoặc nếu có thể thấy trước được cũng không thể phòng chống được. (An accident or event which occurs independently of human intervention and due to natural causes, such as floods, earthquakes, or volcanic eruptions, etc., which either cannot be foreseen, or if it can be foreseen cannot be guarded against)].
Ông vẫn có thể tranh cãi để từ khước trách nhiệm về việc trả tiền mướn sai biệt mà người chủ đã yêu cầu, vì trong trường hợp này người chủ nhà đã đồng ý bằng miệng về việc ông hủy bỏ hợp đồng thuê mướn.
Những lời đối thoại giữa ông và người chủ nhà có thể được trưng dẫn để chứng minh sự đồng ý đó của người chủ. Việc ông thẩy chìa khóa lên bàn không đủ yếu tố để hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, những lời lẽ đối thoại giữ ông và chủ nhà có thể được trưng dẫn để chứng minh mối quan hệ và hợp đồng thuê mướn đã được chấm dứt một cách mặc nhiên.
Trong trường hợp người chủ hành xử “quyền tái tiến nhập” (re-entry) thì hậu quả pháp lý sẽ hoàn toàn trái ngược.
[Ghi chú: re-entry (sự vào lại nhà [hoặc đất], quyền tái tiến nhập): Hành động chiếm lại quyền sở hữu về đất đai hoặc nhà cửa cho mướn, đặc biệt là khi người mướn không chịu trả tiền mướn hoặc rời bỏ tài sản. (The act of resuming the possession of lands or tenements, especially when a tenant has failed to pay rent or has abandoned the peroperty)].
Trong vụ Shevill kiện The Builders’ Licensing Board (1982). Trong vụ đó, người mướn thường trả tiền nhà trễ. Chủ nhà bèn hành xử quyền tái tiến nhập theo sự quy định của hợp đồng thuê mướn.
Vào ngày mà người chủ hành xử quyền tái tiến nhập, người mướn chỉ thiếu một số tiền không đáng kể. Mặc dầu không có sự tranh cãi về hiệu lực pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng nhưng người mướn đã phản đối việc chủ nhà đòi bồi thường tiền thiệt hại do sự hủy bỏ hợp đồng gây ra.
Tuy nhiên, Tối Cao Pháp Viện đã cho rằng việc hủy bỏ hợp đồng là do sự chọn lựa của người chủ theo điều khoản được quy định trong hợp đồng về quyền tái tiến nhập chứ không hoàn toàn do lỗi của người mướn, vì thế người mướn không phải trả tiền bồi thường thiệt hại do việc hủy bỏ hỡp đồng gây ra.
Như trên đã trình bày ông có thể thấy được rằng hợp đồng thuê mướn nhà đất là bản thỏa thuận giữa người mướn và người cho mướn, luật pháp sẽ can thiệp dựa theo các điều khoản và điều kiện mà hai bên đã ký kết.
Vì trong thư ông không cho biết rõ về các điều khoản và điều kiện mà ông đã ký kết nên chúng tôi không thể xác quyết được là liệu ông có phải chịu trách nhiệm về việc trả tiền bồi thường thiệt hại do việc hủy bỏ hợp đồng của ông gây ra hay không.
Nếu ông còn thắc mắc xin điện thoại cho chúng tôi để được giải đáp tường tận hơn. Khi gọi điện thoại xin vui lòng cho chúng tôi biết các điều khoản và điều kiện đặc biệt trong hợp đồng mà ông đã ký kết.
Bẳng đi một thời gian, tôi lại mướn một farm để trồng hoa quả. Gọi là nông trại vậy thôi nhưng thực ra diện tích cũng không lớn lắm, dưới 10,000 mét vuông. Hơn nữa cách thành phố không xa, chưa tới 60km.
Tôi mướn farm này vì muốn tạm xa lánh bạn bè và người quen sau khi làm ăn thua lỗ tại tiệm thực phẩm, hợp đồng thuê mướn là 2 năm, mỗi tuần là 380 đô.
Nói là farm nhưng thực ra tôi xem đây như là nơi cư ngụ thường xuyên của tôi vậy, vì có sẵn một căn nhà nhỏ 2 phòng ngủ đầy đủ tiện nghi.
Cách đây gần ba tháng, trời mưa khá lớn, nước mưa đã làm hư con đường đất vào nhà vì thế tôi và người bạn không thể nào lái xe vào nhà được mà phải đậu xe tận gần ngoài đường cái rồi đi bộ hơn cả trăm thước mới vào tới được nhà. Tôi đã báo cho người chủ nhà về điều này, nhưng ông ta làm ngơ chẳng thèm quan tâm đến những yêu cầu của chúng tôi.
Sau khi trời tạnh được vài ngày, tôi và người bạn phải sửa chữa lại con đường đất mới có thể lái xe vào được. Nhưng khổ nổi là mỗi khi trời đổ mưa thì con đường đất lại bị hư và chúng tôi lại phải đậu xe tận ngoài ngỏ để đi bộ vào nhà.
Vì con đường đất này đã bị hư sau một trận mưa lớn, dù chúng tôi đã sửa chữa, nhưng đây chỉ là những biện pháp tạm thời, nên cứ mỗi lần trời mưa là chúng tôi lại phải khổ cực với nó. Tôi đã báo với người chủ nhiều lần về điều này, bằng điện thoại và cả bằng thư viết cho ông ta nữa, nhưng ông ta vẫn không chịu sửa chữa. Tôi báo cho ông ta biết rằng nếu ông ta không chịu sửa chữa thì tôi sẽ không trả tiền mướn.
Sau đó ông có báo cho tôi biết rằng tôi phải trả tiền mướn đúng kỳ hạn bằng ngược lại ông ta sẽ lấy lại farm.
Cách đây chừng hai tháng trời lại mưa, và vì tôi không còn chịu đựng nổi nữa nên tôi đã tự động dọn đồ đạc đến một nơi khác để trú ngụ. Sau đó tôi đã đến ngay nhà của người chủ và báo cho ông ta biết là tôi không thể mướn nông trại của ông nữa vì ông không chịu sửa lại con đường đất như tôi đã nhiều lần yêu cầu. Tôi bèn thẩy chìa khóa cổng và chìa khóa nhà trên bàn cho ông ta.
Ông ta nhặt chùm chìa khóa mà tôi đã thẩy lên bàn rồi nói làø tôi đã làm phiền ôâng ta nhiều quá, và không muốn cho những người như tôi thuê mướn. Sau đó tôi trở về nhà và coi như hợp đồng thuê mướn farm đã chấm dứt.
Tuần trước tôi nhận được một lá thư của người chủ farm, ông ta đã báo cho tôi biết là ông đã cho một người khác mướn với giá là 250 đô một tuần. Đồng thời trong thư ông ta cũng cho tôi biết rằng tôi thiếu ông ta toàn bộ là 9,840 đô. Đây là tiền sai biệt mà tôi có nhiệm vụ phải trả tính theo hợp đồng thuê mướn mà tôi đã ký kết trước đây.
Xin LS cho biết là dựa vào những gì xảy ra như vừa nêu trên, người chủ đất có quyền đòi tôi phải trả lại số tiền sai biệt đó hay không"
Trả lời: Theo luật lệ liên hệ đến chủ nhà và người mướn, đặc biệt là trong các hợp đồng thuê mướn ngắn hạn, đối với các nhà cửa làm nơi cư ngụ, chủ nhà phải bảo đảm mặc nhiên về việc căn nhà có thể cư ngụ được. Tuy nhiên, căn nhà tọa lạc trên thửa đất mà ông mướn làm nông trại dường như hoàn toàn không bị hư hại và vẫn có thể cư ngụ được.
Việc con “đường đất” (dirt road) dẫn vào căn nhà bị hư hại nặng do trời mưa lớn làm cho cho ông không thể lái xe vào nhà được, thì đây cũng chỉ là chuyện mà một người bình thường đều có thể thấy trước được điều đó.
Trời mưa lớn và bất bình thường thì được gọi là “Thiên Tai” (Act of God) mà cả ông lẫn người chủ nhà đều có thể đoán biết trước được là sự việc đó rất có thể xảy ra.
[Ghi chú: Act of God (Thiên Tai): Tai nạn hoặc tai biến xảy ra một cách độc lập với sự can dự của con người vì các nguyên nhân tự nhiên, chẳng hạn như lũ lụt, động đất, hoặc sự phun lửa của hỏa diệm sơn [núi lửa], vân vân., hoặc không thể thấy trước được, hoặc nếu có thể thấy trước được cũng không thể phòng chống được. (An accident or event which occurs independently of human intervention and due to natural causes, such as floods, earthquakes, or volcanic eruptions, etc., which either cannot be foreseen, or if it can be foreseen cannot be guarded against)].
Ông vẫn có thể tranh cãi để từ khước trách nhiệm về việc trả tiền mướn sai biệt mà người chủ đã yêu cầu, vì trong trường hợp này người chủ nhà đã đồng ý bằng miệng về việc ông hủy bỏ hợp đồng thuê mướn.
Những lời đối thoại giữa ông và người chủ nhà có thể được trưng dẫn để chứng minh sự đồng ý đó của người chủ. Việc ông thẩy chìa khóa lên bàn không đủ yếu tố để hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, những lời lẽ đối thoại giữ ông và chủ nhà có thể được trưng dẫn để chứng minh mối quan hệ và hợp đồng thuê mướn đã được chấm dứt một cách mặc nhiên.
Trong trường hợp người chủ hành xử “quyền tái tiến nhập” (re-entry) thì hậu quả pháp lý sẽ hoàn toàn trái ngược.
[Ghi chú: re-entry (sự vào lại nhà [hoặc đất], quyền tái tiến nhập): Hành động chiếm lại quyền sở hữu về đất đai hoặc nhà cửa cho mướn, đặc biệt là khi người mướn không chịu trả tiền mướn hoặc rời bỏ tài sản. (The act of resuming the possession of lands or tenements, especially when a tenant has failed to pay rent or has abandoned the peroperty)].
Trong vụ Shevill kiện The Builders’ Licensing Board (1982). Trong vụ đó, người mướn thường trả tiền nhà trễ. Chủ nhà bèn hành xử quyền tái tiến nhập theo sự quy định của hợp đồng thuê mướn.
Vào ngày mà người chủ hành xử quyền tái tiến nhập, người mướn chỉ thiếu một số tiền không đáng kể. Mặc dầu không có sự tranh cãi về hiệu lực pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng nhưng người mướn đã phản đối việc chủ nhà đòi bồi thường tiền thiệt hại do sự hủy bỏ hợp đồng gây ra.
Tuy nhiên, Tối Cao Pháp Viện đã cho rằng việc hủy bỏ hợp đồng là do sự chọn lựa của người chủ theo điều khoản được quy định trong hợp đồng về quyền tái tiến nhập chứ không hoàn toàn do lỗi của người mướn, vì thế người mướn không phải trả tiền bồi thường thiệt hại do việc hủy bỏ hỡp đồng gây ra.
Như trên đã trình bày ông có thể thấy được rằng hợp đồng thuê mướn nhà đất là bản thỏa thuận giữa người mướn và người cho mướn, luật pháp sẽ can thiệp dựa theo các điều khoản và điều kiện mà hai bên đã ký kết.
Vì trong thư ông không cho biết rõ về các điều khoản và điều kiện mà ông đã ký kết nên chúng tôi không thể xác quyết được là liệu ông có phải chịu trách nhiệm về việc trả tiền bồi thường thiệt hại do việc hủy bỏ hợp đồng của ông gây ra hay không.
Nếu ông còn thắc mắc xin điện thoại cho chúng tôi để được giải đáp tường tận hơn. Khi gọi điện thoại xin vui lòng cho chúng tôi biết các điều khoản và điều kiện đặc biệt trong hợp đồng mà ông đã ký kết.
