Khi quý vị cho người khác sử dụng bất động sản hay tài sản cá nhân để lấy tiền mặt hay một loại tài sản khác có giá trị tính theo thời giá trên thị trường, các khoản tiền quý vị nhận được từ các dịch vụ thuê mướn này là nguồn lợi tức phải đóng thuế. Quý vị thường có thể trừ các chi phí phát sinh từ nguồn thu nhập kiếm được khi cho thuê nhà và tài sản.
- Lợi tức và chi phí liên quan đến việc cho thuê nhà được khai trên hồ sơ thuế 1040, mẫu Schedule E.
- Lợi tức và chi phí liên quan đến việc cho thuê tài sản cá nhân khai trên mẫu Schedule C thuộc bộ đơn thuế 1040.
- Nếu quý vị là chủ nhân duy nhất của tài sản cho thuê, quý vị có thể sử dụng mẫu Schedule C-EZ của bộ đơn thuế 1040 để khai các nguồn thu chi này.
Hầu hết người thọ thuế cá nhân sử dụng phương pháp "cash basis" để tính thuế. Phương pháp này có nghĩa là người có tài sản cho thuê xem như có nguồn lợi nhuận khi nhận được thù lao cho thuê (income), thực nhận hay nhận trên giấy tờ; và số tiền này được dùng để trừ đi các chi phí (expenses) khi họ thanh toán các khoản chi tiêu. Nếu quý vị là người thọ thuế sử dụng phương pháp "cash basis" để tính thuế, quý vị không thể tính các khoản tiền cho thuê chưa thu được (uncollected rents) như một loại chi phí vì quý vị chưa tính các khoản thù lao cho thuê đó vào nguồn lợi tức kiếm được từ dịch vụ cho thuê tài sản.
Nếu người thuê nhà trả tiền vi phạm hợp đồng thuê họ đã ký với quý vị, số tiền này cũng được xem như tiền thuê nhà và phải được khai thuế trong năm quý vị nhận tiền khoản tiền "phạt vi phạm hợp đồng" này. Tiền ký quỹ (security deposit) không nên cộng với nguồn thu cho thuê nhà hay tài sản nếu quý vị dự trù phải trả lại cho người thuê khi chấm dứt hợp đồng. Nhưng nếu quý vị giữ lại một phần hay toàn bộ số tiền ký quỹ vì người thuê nhà/tài sản làm hư hại tài sản của quý vị, hoặc nếu họ không hoàn tất thời gian thuê ghi trên hợp đồng, số tiền này là lợi tức phải đóng thuế, khai vào năm quý vị quyết định sử dụng khoản tiền ký quỹ như một khoản thù lao cho thuê. Trường hợp tiền ký quỹ được dùng để đóng tiền thu nhà vào tháng cuối cùng của hợp đồng thuê, quý vị tính khoản tiền này như một khoản thu nhập khi nhận được, chứ không đợi áp dụng cho tiền thuê tháng cuối cùng.
Một vài ví dụ về các chi phí có thể được trừ đi từ nguồn lợi tức cho thuê nhà/tài sản là các khoản khấu hao tài sản (depreciation), chi phí sửa chữa (repairs) và chi phí hoạt động (operating expenses). Quý vị có thể thu lại một phần hay toàn bộ tiền quý vị đầu tư vào tài sản cho thuê, bao gồm các chi phí mua sắm các thiết bị trong nhà (như tủ lạnh, máy giặt v.v.) và các chi phí nâng cấp căn nhà sau này qua việc tính các khoản khấu hao tài sản. Quý vị phải sử dụng mẫu đơn 4562 (để khai các khoản khấu hao tài sản) bắt đầu từ năm đầu tiên quý vị sử dụng căn nhà như một loại tài sản cho thuê, và bắt đầu từ bất cứ năm nào quý vị nâng cấp căn nhà hay trang bị thêm các thiết bị trong nhà. Muốn biết thêm chi tiết về vấn đề khấu hao tài sản, xin tham khảo thêm ấn bản 946 - Tính Toán Các Khoản Khấu Hao Tài Sản (Publication 946, How To Depreciate Property) của Sở Thuế Vụ.
Tất cả các phí tổn sửa chữa nhà cửa, tài sản cho thuê trong năm thuế có thể được giảm khi quý vị khai và nộp hồ sơ thuế của năm. Nếu quý vị tự sửa chữa lấy các phần hư hao của căn nhà cho thuê, quý vị có thể không được trừ các khoản tiền công lao động quý vị đã bỏ ra. Chỉ những chi phí sửa chữa quý vị trả cho người khác như tiền mua vật liệu mới được trừ thuế.
Nếu quý vị muốn biết rõ hơn sự khác nhau giữa "sửa chữa/repairs" và "tân trang/improvements" xin tham khảo thêm ấn bản số 527 - Tài Sản Cho Thuê Làm Nơi Trú Ngụ (Publication 527, Residential Rental Property). Ấn bản này cũng bao gồm thông tin liên quan đến Nhà Nghỉ Mát Cho Thuê (Rental Vacation Homes).
Các loại chi phí khác liên quan đến tài sản cho thuê quý vị có thể khai để được giảm thuế là các chi phí quảng cáo, phí bảo hiểm gồm bảo hiểm hỏa hoạn và trách nhiệm, các loại thuế liên quan đến tài sản cho thuê, tiền lãi vay để mua tài sản, tiền thưởng trả cho người giúp thu tiền thuê tài sản (ví dụ: quý vị trả "commission" cho một công ty quản lý nhà tìm người thuê nhà của quý vị; công ty này cũng đồng thời nhận tiền thuê nhà từ người thuê giúp quý vị).
Trường hợp quý vị chỉ cho thuê một phần nhà/tài sản, quý vị phải chia các chi phí giữa phần tài sản cho thuê và tài sản sử dụng. Quý vị có thể sử dụng bất cứ phương pháp nào khác để chia các chi phí, nhưng phương pháp tính theo diện tích sử dụng thường được xem là hợp lý nhất.
Có những quy định đặc biệt liên quan đến bất động sản cho thuê quý vị cũng có thể áp dụng cho ngôi nhà chính và nhà nghỉ mát cho thuê của quý vị. Nếu quý vị không sống trong căn nhà cho thuê và ngôi nhà này quý vị cho thuê để kiếm tiền, các chi phí được khai để trừ thuế cho ngôi nhà này có thể cao hơn tổng số tiền quý vị thu được từ việc cho thuê nhà. Tuy nhiên, các chi phí này cũng nằm trong một số các giới hạn quy định. Xin tham khảo thêm Chủ đề thuế vụ số 425 (tiếng Anh) trên mạng thông tin điện tử của IRS để biết rõ hơn các mức giới hạn này (Tax Topic 425, Passive Activities - Losses and Credits). Thông tin về lợi tức và chi phí cho thuê nhà và tài sản, bao gồm giới hạn của các khoản tiền bị lỗ trong các hoạt động "kinh doanh thụ động" (passive activity loss limits), được giới thiệu trên ấn bản 575.
Send comment
