Luật Pháp

Nguyên trước đây tôi định bán hai căn nhà cho một developer để xây unit. Lúc xin D.A với council lần đầu thì bị council bác đơn. Sau đó agent đề nghị xin gia hạn để bổ túc thêm hồ sơ. Tuy nhiên, vào giờ phút cuối người developer này bỏ không mua nữa vì đã mua được một miếng đất khác. Do đó chuyện này coi như đã chấm dứt.

Nay tôi muốn tự mình đứng ra xin D.A với council, vì nghĩ rằng khi có D.A thì dễ bán hơn. Người agent đề nghị với tôi là applicant nên để tên applicant cũ thì giấy tờ sẽ dễ dàng hơn, vì khi để tên cũ thì được xem như tiếp tục công việc cũ, còn nếu đứng tên tôi thì coi như hồ sơ mới và thời gian chờ đợi sẽ lâu hơn.

Xin luật sư lưu ý là tên người applicant lúc trước là một công ty vẽ họa đồ, chứ không phải là tên của người developer định mua nhà của tôi. Tôi có hỏi agent rằng làm như vậy có ràng buộc pháp lý nào giữa tôi và công ty này không" Agent cho biết là không có sự ràng buộc pháp lý nào cả. D.A ai đứng tên cũng được, vì khi council cho D.A là cho property, chứ không phải cho cá nhân người đứng xin. Xin luật sư cho biết có đúng vậy không"

Nếu council chấp thuận D.A thì D.A này thuộc về tôi (chủ nhà) hay người đứng tên" Tôi thuê công ty này vẽ họa đồ và nộp đơn với council qua trung gian agent. Tóm lại tôi là người xuất tiền chứ không phải là công ty đứng tên.

Câu hỏi cuối cùng là D.A có giá trị trong bao lâu" Xin cám ơn luật sư.

Trả lời: Tôi đề nghị là ông nên làm lại toàn bộ hồ sơ dưới tên của ông, vì một khi ông tiếp tục bổ túc hồ sơ cho D.A (Development Application = đơn xin xây cất) do "người [hoặc công ty] đầu tư về xây dựng",d> (developer) đã đệ nộp trước đây thì "người chủ bản quyền" (copyright owner) của công trình này sẽ không thuộc về ông mà sẽ thuộc về công ty vẽ họa đồ, hoặc thuộc về nhà đầu tư về xây dụng tùy theo sự thỏa thuận của họ.

Việc ông quan tâm rằng nếu ông nộp lại đơn xin xây cất thì thời gian chờ đợi hội đồng thành phố duyệt xét sẽ kéo dài lâu hơn là một sự quan tâm không chính đáng.

Như ông đã biết, đơn xin xây cất trước đây đã bị hội đồng thành phố bác bỏ, điều này có nghĩa rằng đơn xin đó đã thiếu sót hoặc không hoàn chỉnh. Để được council chấp thuận cho xây cất, sau khi bị bác đơn, ông phải nộp "bản vẽ đã được sửa chữa" (amended plan) lại cho council để họ cứu xét. Việc làm này nhiều lúc đòi hỏi nhiều thời gian hơn là việc ông nộp lại đơn xin với một bản vẽ hoàn chỉnh đúng theo sự quy định của council. Hơn nữa việc ông tiếp tục bổ túc hồ sơ cho đơn xin đã được nộp trước đây bởi một công ty vẽ họa đồ là một việc ông không nên làm, vì ông không phải là người chủ bản quyền của công trình đó. Vì thế ông nên trả tiền cho công ty vẽ công trình để họ có thể vẽ theo ý ông muốn và bản vẽ đó phải phù hợp với sự quy định của council. Tuy nhiên, ông nên đứng tên trong đơn xin xây cất.

Việc nộp đơn xin xây cất, theo sự hiểu biết của cá nhân tôi, sẽ mất chừng 40 ngày để council duyệt xét. Điều này có nghĩa là nếu bản vẽ của công trình mà ông xin xây cất được thực hiện đúng theo sự quy định của council thì đơn xin của ông sẽ được chấp thuận sau thời gian chừng 6 tuần lễ.

Thế nào là một đơn xin xây cất được thực hiện theo đúng sự quy định của council" Đơn xin xây cất đúng theo sự quy định của council phải bao gồm: một "chứng thư về cấu trúc" (construction certificate), "bản tường trình của kỹ sư" (engineering report), "hình thái về cảnh vật" (land scaping). Cấu trúc của công trình được xây dựng không thể vượt quá kích thước mà council đã quy định, ví dụ; "mặt tiền của căn nhà" (the front of a house) phải cách mặt đường bao nhiêu thước chẳng hạn.

Họa đồ kiến trúc phải chứng minh được rằng công trình xây cất khi hoàn tất sẽ không ảnh hưởng đến các căn nhà kế cận. Điều này có nghĩa là các căn nhà kế cận sẽ không bị "mất ánh sáng mặt trời" (loss of sunshine) hoặc ánh sáng thiên nhiên, hoặc bị "che khuất" (overshadow) khi công trình hoàn tất; hoặc "sự riêng tư" (privacy) của các căn nhà kế cận sẽ không bị ảnh hưởng, ví dụ; đứng từ cửa sổ các căn phòng khi công trình hoàn tất sẽ không thấy được sinh hoạt riêng tư bên trong của các căn nhà hàng xóm.

Khi ông mướn kiến trúc sư hoặc các công ty vẽ họa đồ, họ sẽ có nhiệm vụ nghiên cứu để biết được khu vực hoặc ngôi nhà mà ông đang muốn xây cất thuộc về diện được phép xây cất cấu trúc nhà cửa loại nào, ví dụ; nhà trệt, nhà hai từng, unit, hoặc townhouse, rồi họ sẽ giúp ý cho ông xây cất.

Theo kinh nghiệm, trước khi nộp đơn xin xây cất, các công ty vẽ họa đồ hoặc kiến trúc sư thường yêu cầu nhân viên council sắp đặt cho một buổi gặp gỡ với các viên chức phụ trách các khối chẳng hạn như: khối công trình, khối xây dựng, hoặc kỹ sư liên hệ đến việc xét đơn để các viên chức này duyệt sơ qua hầu góp ý về những điểm cần phải sửa chữa hoặc hiệu đính lại để đơn xin không gặp trở ngại khi đệ nộp chính thức cho council.

Buổi họp này được gọi là "buổi gặp gỡ trước khi đệ nộp đơn xin xây cất" (pre-D.A meeting). Buổi gặp gỡ này hoàn toàn không được quy định trong luật lệ của chính quyền tiểu bang cũng như địa phương, mà hoàn toàn do sáng kiến của các người đứng đơn xin xây cất.

Riêng câu hỏi cuối cùng mà ông đã nêu lên là D.A có giá trị bao lâu" Tôi xin trả lời rằng theo điều 103 (1)(b) Đạo Luật về Chính Quyền Địa phương 1993 (Local Government Act) thì đơn xin khi đã được chấp thuận sẽ có hiệu lực trong vòng hai năm sau ngày được council chấp thuận cho phép xây cất.

Trên đây là một số kiến thức cơ bản liên hệ đến việc xin phép hội đồng địa phương (local council) để xây cất nhà cửa. Muốn biết thêm chi tiết, tôi đề nghị ông nên liên lạc với luật sư riêng để được cố vấn tường tận hơn.

• Ra Mắt Sách Viết Về Nước Mỹ & Họp Mặt Phát Giải Năm Thứ Ii
• 25%-30% chủ nông trại Mỹ cơ nguy phá sản, xin Trump cứu khẩn cấp vì thuế quan toàn cầu làm mọi thứ tăng giá. TQ chuyển qua mua đậu nành Brazil. Ủy ban Tài Chánh Quốc hội nói tiền Trump cứu trợ nông nghiệp phải chờ năm 2026 mới có. Giá hàng siêu thị tăng vì nông sản ít .
• Nạn Buôn Người ở VN
• Lễ Lạc Thành Thiền Viện Chân Nguyên Tại Nam Cali