Hỏi (Ông Trần Hùng): Tôi muốn mua một căn flat 2 phòng, nhưng vì lợi tức trên giấy tờ của tôi thấp nên ngân hàng không cho mượn tiền. Ngân hàng cho biết là nếu có một người nữa đứng phụ, với điều kiện là người đó có giấy thuế lợi tức thì ngân hàng sẽ cho mượn.
Nếu tôi nhờ một người bạn có việc làm và cùng nộp đơn thì ngân hàng có thể chấp nhận cho tôi mượn.
Người bạn này của tôi không có tiền, chỉ là người sẽ mướn lại căn flat đó để ở. Nhã ý của bạn tôi là muốn cho tôi mua được nhà và anh ta sẽ thuê lại để khỏi phải dọn nhà nhiều lần.
Tôi hiện vẫn chưa lập gia đình và người bạn của tôi thì còn độc thân.
Phần tiền bạc thì một mình tôi sẽ đóng 10% hoặc 20% tùy theo đó. Riêng người bạn của tôi thì chỉ nộp giấy tờ thuế vụ và cùng đứng tên để được ngân hàng cho mượn tiền thôi.
Xin LS cho biết là sau này người bạn của tôi có quyền tranh chấp khi cùng đứng tên chung với tôi trong việc làm chủ căn flat này không"
Khi người bạn của ông cùng đứng đơn để mượn tiền mua căn flat, thì bạn ông cũng là người phải chịu trách nhiệm trực tiếp đối với ngân hàng. Vì thế, nếu vì lý do nào đó ông không thể trả nổi nợ, hoặc nếu ông mất việc làm và không thể trả lại số tiền hàng tháng cho ngân hàng thì bạn ông sẽ là người phải chịu trách nhiệm về việc trả lại nợ hàng tháng cho ngân hàng.
Nếu ông và bạn ông không thể trả nổi nợ hàng tháng cho ngân hàng, thìø ngân hàng không còn cách nào khác hơn là lấy lại căn flat của ông, và sau đó tại một cuộc bán đấu giá công khai, ngân hàng sẽ bán căn flat đó cho người trả giá cao nhất, giá cao nhất đó có thể là $50,000 hoặc ít hơn. Sau khi trừ xong toàn bộ chi phí luật sư, tiền huê hồng cho công ty địa ốc và các chi phí lặt vặt khác, ngân hàng sẽ thông báo cho ông biết là ông và người bạn của ông còn thiếu nợ của ngân hàng tổng cộng là bao nhiêu.
Trong trường hợp không có sự trở ngại nào trong việc trả nợ hàng tháng cho ngân hàng, và nếu ông quyết định đặt tên ông và tên của bạn ông như là những người đồng sở hữu chủ theo dạng “joint tenancy,” thì lỡ mai này khi ông chết trước bạn ông thì căn flat sẽ tự động được chuyển giao cho bạn của ông theo sự quy định của luật pháp liên hệ đến quyền lợi của người còn sống sót. Nếu nắm quyền sở hữu theo dạng này thì ông hoàn toàn không có quyền tự do viết di chúc để lại căn flat này cho bất cứ ai mà ông muốn. Vì di chúc trong trường hợp này bị bó buộc bởi một số nguyên tắc phức tạp hơn.
Đương nhiên bạn ông có những quyền hạn pháp định ngang bằng với ông, ngoại trừ ông và bạn của ông đứng tên đồng sở hữu chủ theo dạng “tenancy in common” và ông giữ nhiều cổ phần hơn bạn của ông. Ví dụ ông giữ 80% và bạn ông giữ 20%. Trong trường hợp này thì ông có quyền viết di chúc để lại 80% trị giá của căn flat này cho bất cứ ai ông muốn. Nếu ông chết trước bạn ông thì 80% của căn flat này sẽ thuộc về người mà ông muốn trao lại cho người đó theo di chúc của ông.
Câu hỏi của ông tuy đơn giản nhưng thật ra trong thực tế rất phức tạp. Ngoại trừ ông và người bạn của ông là những người thân thiết như Lưu Bình và Dương Lễ của chuyện cũ tích xưa, bằng ngược lại thì ông nên suy nghĩ kỹ để tránh sự sứt mẻ tình bạn trong tương lai.
Nếu còn thắc mắc xin gọi điện thoại cho chúng tôi để được giải đáp.
Nếu tôi nhờ một người bạn có việc làm và cùng nộp đơn thì ngân hàng có thể chấp nhận cho tôi mượn.
Người bạn này của tôi không có tiền, chỉ là người sẽ mướn lại căn flat đó để ở. Nhã ý của bạn tôi là muốn cho tôi mua được nhà và anh ta sẽ thuê lại để khỏi phải dọn nhà nhiều lần.
Tôi hiện vẫn chưa lập gia đình và người bạn của tôi thì còn độc thân.
Phần tiền bạc thì một mình tôi sẽ đóng 10% hoặc 20% tùy theo đó. Riêng người bạn của tôi thì chỉ nộp giấy tờ thuế vụ và cùng đứng tên để được ngân hàng cho mượn tiền thôi.
Xin LS cho biết là sau này người bạn của tôi có quyền tranh chấp khi cùng đứng tên chung với tôi trong việc làm chủ căn flat này không"
Trả lời: Để có thể trả lời câu hỏi này của ông, vấn đề đặt ra ở đây là ông và người bạn của ông sẽ cùng đứng tên với tư cách là “đồng sở hữu chủ.” Nhưng đồng sở hữu chủ của một bất động sản thì có hai loại, mà hai loại này có hiệu lực pháp lý hoàn toàn khác biệt nhau. Đó là quyền sở hữu chung dưới dạng “joint tenancy” và quyền sở hữu chung dưới dạng “tenancy in common.”
Tuy nhiên, để dễ dàng phân biệt chúng ta nên gọi “joint tenancy” là (quyền sở hữu chung), và “tenancy in common” là (quyền sở hữu kết hợp, quyền sở hữu ghép):
“Quyền sở hữu chung có thể được định nghĩa là quyền sở hữu về bất động sản được tạo lập bởi một văn kiện pháp lý theo đó hai hoặc nhiều người có quyền lợi không thể phân chia được trong toàn bộ tài sản. Vào lúc từ trần của một trong những người cùng làm chủ, thì tài sản để lại thuộc về những người còn sống sót theo sự quy định của luật pháp liên hệ đến quyền lợi của người còn sống sót.” (Joint tenancy may be defined as ownership of real property created by a legal instrument whereby two or more persons have an undivided interest in the whole of the property. On the death of one of the joint owners then the property remains vested in the survivors by operation of law in relation to the right of survivorship).
“Quyền sở hữu kết hợp [quyền sở hữu ghép] có thể được định nghĩa là một hình thức của quyền sở hữu theo đó hai hoặc nhiều người làm chủ quyền lợi không phân chia được trong cùng một tài sản. Người có quyền sở hữu kết hợp có thể xử lý quyền lợi của họ như họ mong ước trong cuộc đời của họ, và có thể để lại quyền lợi của họ bằng di chúc. Quyền sở hữu kết hợp được phân biệt với quyền sở hữu chung, vì quyền lợi của người có quyền sở kết hợp không bị triệt tiêu khi cái chết của đương sự xảy ra trước [những người có có quyền sở hữu kết hợp khác].” (Tenancy in common may be defined as a form of ownership whereby two or more persons own an undivided interest in same property. Tenants in common may deal with their interest as they wish during their lifetime, and may devise their interest by will. It is dishtinguished from a joint tenancy, as the interest of a tenant in common does not terminate upon his or her prior death).
Nếu ông chọn loại “quyền sở hữu chung [theo dạng kết hợp]” (tenancy in common) thì trong “bằng khoán nhà đất” (Certificate of Title) ông và bạn ông phải ấn định rõ là mỗi người được quyền sở hữu bao nhiêu phần trăm. Trong một vài trường hợp, điều này cũng còn tùy thuộc vào sự đồng ý của cơ quan cho ông vay mượn tiền.
Khi người bạn của ông cùng đứng đơn để mượn tiền mua căn flat, thì bạn ông cũng là người phải chịu trách nhiệm trực tiếp đối với ngân hàng. Vì thế, nếu vì lý do nào đó ông không thể trả nổi nợ, hoặc nếu ông mất việc làm và không thể trả lại số tiền hàng tháng cho ngân hàng thì bạn ông sẽ là người phải chịu trách nhiệm về việc trả lại nợ hàng tháng cho ngân hàng.
Nếu ông và bạn ông không thể trả nổi nợ hàng tháng cho ngân hàng, thìø ngân hàng không còn cách nào khác hơn là lấy lại căn flat của ông, và sau đó tại một cuộc bán đấu giá công khai, ngân hàng sẽ bán căn flat đó cho người trả giá cao nhất, giá cao nhất đó có thể là $50,000 hoặc ít hơn. Sau khi trừ xong toàn bộ chi phí luật sư, tiền huê hồng cho công ty địa ốc và các chi phí lặt vặt khác, ngân hàng sẽ thông báo cho ông biết là ông và người bạn của ông còn thiếu nợ của ngân hàng tổng cộng là bao nhiêu.
Trong trường hợp không có sự trở ngại nào trong việc trả nợ hàng tháng cho ngân hàng, và nếu ông quyết định đặt tên ông và tên của bạn ông như là những người đồng sở hữu chủ theo dạng “joint tenancy,” thì lỡ mai này khi ông chết trước bạn ông thì căn flat sẽ tự động được chuyển giao cho bạn của ông theo sự quy định của luật pháp liên hệ đến quyền lợi của người còn sống sót. Nếu nắm quyền sở hữu theo dạng này thì ông hoàn toàn không có quyền tự do viết di chúc để lại căn flat này cho bất cứ ai mà ông muốn. Vì di chúc trong trường hợp này bị bó buộc bởi một số nguyên tắc phức tạp hơn.
Đương nhiên bạn ông có những quyền hạn pháp định ngang bằng với ông, ngoại trừ ông và bạn của ông đứng tên đồng sở hữu chủ theo dạng “tenancy in common” và ông giữ nhiều cổ phần hơn bạn của ông. Ví dụ ông giữ 80% và bạn ông giữ 20%. Trong trường hợp này thì ông có quyền viết di chúc để lại 80% trị giá của căn flat này cho bất cứ ai ông muốn. Nếu ông chết trước bạn ông thì 80% của căn flat này sẽ thuộc về người mà ông muốn trao lại cho người đó theo di chúc của ông.
Câu hỏi của ông tuy đơn giản nhưng thật ra trong thực tế rất phức tạp. Ngoại trừ ông và người bạn của ông là những người thân thiết như Lưu Bình và Dương Lễ của chuyện cũ tích xưa, bằng ngược lại thì ông nên suy nghĩ kỹ để tránh sự sứt mẻ tình bạn trong tương lai.
Nếu còn thắc mắc xin gọi điện thoại cho chúng tôi để được giải đáp.
* * *
Hỏi (không đề tên): Tôi được chồng bảo lãnh sang đây hơn 6 tháng. Chúng tôi sống chung với nhau được 3 tháng, phần tôi thì chưa có việc làm, mà lương anh ấy thì không đủ để chi tiêu cho sinh hoạt hàng ngày của hai vợ chồng nên tôi đã đề nghị với chồng tôi là tôi xuống nhà Cậu Mợ tôi ở tạm. Hơn nữa Cậu Mợ tôi đang cần người phụ trông coi hai đứa con còn nhỏ. Chồng tôi đồng ý với đề nghị này.
Xin LS cho biết khi tôi đi như vậy nếu Bộ Di Trú phát hiện tôi và chồng tôi không ở chung với nhau thì có nghi ngờ gì không" Tôi có bị trục xuất về Việt Nam hay không" Xin nói thêm là Cậu Mợ tôi ở Darwin, thỉnh thoảng 2 hoặc 3 tháng tôi sẽ lên thăm chồng tôi một lần và ngược lại. Tôi định ở lại để làm việc với Cậu Mợ tôi chừng 2 năm, như vậy có được không"
Trả lời: Đương nhiên là cô có quyền đi làm việc để trợ giúp cho chồng và gia đình của cô về phương diện tài chánh, không đặt thành vấn đề đó là nơi đâu miễn là chồng của cô và cô đã đồng ý và cùng sắp xếp để điều đó thuận lợi cho sinh hoạt của gia đình. - Chúc cô may mắn.
